:      นาย ก. ได้ทำสัญญารับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายฝากซึ่งเป็นบุคคล
โดยมีกำหนดระยะ
เวลาตามสัญญา 5 ปี
และผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด นาย ก.
จึงขอทราบว่า
1. ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก
ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท
2.
กรณีผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา
ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร
และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

:      กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา
ภาระภาษี
เงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
1.1 การขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ "ขาย"
ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก
อสังหาริมทรัพย์
ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝาก
แก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ
ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร
และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก
ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร
ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้
ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร
ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก
ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา
50(5)แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝาก
ซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8)
แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้
จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น
โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้
ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
อย่างไรก็ดี
หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็น
การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา
ออกตามความในประมวล
รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.
2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย
และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวม
คำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้
เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน
หรือไม่ขอเครดิต
เงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3
แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร
(ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544
1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตาม 1.1 และ 1.2
ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์
เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มี
การโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตา
มสัญญา
ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก
เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร
ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษี
เงินได้บุคคลธรรมดา
โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น
(ในวันที่
อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมี
ของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมิน
ทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
2.1 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี
นับแต่วันที่ผู้ขายฝาก
ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่ง
พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวล
รัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
2.2 เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก
ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น
ผู้รับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด
หากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน
5 ปี นับแต่
วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น
เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา
4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา
91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหัก
รายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ
(1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)
สูงกว่า
ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น
ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม
บันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)
(2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)
ต่ำกว่า
ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์